Le Portugal aborde 2026 avec l’un des marchés résidentiels les plus solides d’Europe du Sud. Selon Idealista, les prix nationaux de l’immobilier ont augmenté de plus de 11 % en 2025, tandis que les quartiers les plus prisés de Lisbonne et de Porto dépassent désormais 5 500 € par m². Des courtiers internationaux tels que Savills et Knight Frank indiquent que les acheteurs étrangers représentent toujours plus de 20 % des transactions, ce qui soutient la résistance des prix malgré la hausse des taux d’intérêt.
Alors que l’offre reste structurellement limitée dans les grandes zones urbaines et que les nouveaux projets font face à une hausse des coûts de construction, l’évolution des prix est de plus en plus déterminée par la localisation, la qualité des actifs et le profil des investisseurs. Plusieurs courtiers internationaux anticipent une poursuite de la croissance comprise entre 3 et 6 % en 2026, avec de meilleures performances attendues dans le résidentiel haut de gamme et les marchés côtiers. À mesure que le marché passe d’une phase d’expansion rapide à une phase plus sélective, comprendre les tendances des prix et les prévisions régionales devient essentiel pour les investisseurs souhaitant se positionner au Portugal.
1) Aperçu actuel du marché
1.1 Prix moyens nationaux et croissance récente
En 2025, le prix moyen du résidentiel au Portugal a atteint environ 2 100 à 2 300 € par m², selon les données de Confidencial Imobiliário et de CBRE. Les prix ont augmenté d’environ 15 à 18 % sur un an, l’un des taux de croissance les plus élevés d’Europe occidentale. Par rapport aux niveaux d’avant la pandémie en 2019, lorsque la moyenne nationale était proche de 1 500 € par m², les prix de l’immobilier ont progressé de plus de 40 % en cinq ans, reflétant une demande soutenue et une offre limitée, en particulier à Lisbonne et à Porto.
1.2 Différences régionales des prix
Les niveaux de prix au Portugal varient fortement selon les régions. En 2025, Lisbonne reste le marché le plus cher, avec des prix moyens compris entre 3 300 et 3 600 € par m², tandis que les quartiers centraux les plus prisés dépassent 6 000 € par m². Porto suit avec des moyennes proches de 2 800 à 3 100 € par m², et l’Algarve autour de 3 000 à 3 400 € par m², portée par la demande de résidences secondaires et le tourisme.
Les villes secondaires comme Braga, Aveiro et Coimbra restent plus abordables, généralement entre 1 400 et 2 000 € par m², mais enregistrent une croissance plus rapide à mesure que les acheteurs recherchent de meilleures opportunités. L’écart entre le littoral et l’intérieur est net : les marchés côtiers s’échangent souvent 50 à 100 % plus cher que les régions de l’intérieur, où les prix dans certains districts restent encore inférieurs à 1 000 € par m².
1.3 Marchés résidentiels, prime et secondaires
En 2025, la dynamique des prix diffère clairement selon les segments de marché. Le résidentiel « prime » continue de mener la tendance, avec des biens de luxe dans le centre de Lisbonne, de Porto et de l’Algarve souvent valorisés au-delà de 6 000 à 7 000 € par m² et affichant la plus forte croissance, portée par la demande internationale et une offre limitée. Le segment intermédiaire, qui comprend la majorité des appartements familiaux et des logements en périphérie, se négocie principalement entre 2 000 et 3 500 € par m² et présente une performance régulière et plus stable, soutenue par les acheteurs nationaux.
2) Principales tendances des prix en 2025–2026
2.1 Dynamiques des marchés urbains et des marchés de style de vie
En 2025, les marchés urbains et les marchés dits « lifestyle » présentent des dynamiques contrastées. Les capitales comme Lisbonne et Porto restent les marchés les plus chers et les plus liquides, soutenus par un fort niveau d’emploi, une demande internationale solide et une offre limitée. Les villes côtières comme Cascais ou certaines zones clés de l’Algarve sont de plus en plus portées par les acheteurs en quête de qualité de vie et de résidences secondaires, avec des prix qui augmentent presque aussi rapidement que dans les grandes villes en raison de la rareté des biens et de leur attractivité locative.
Dans le même temps, des villes de taille moyenne comme Braga, Aveiro et Coimbra enregistrent une croissance plus rapide, car les acheteurs exclus des marchés de Lisbonne et Porto se tournent vers des centres urbains plus abordables offrant de meilleures infrastructures et une qualité de vie en progression.
2.2 Logements neufs vs parc existant
En 2025, les logements neufs au Portugal affichent généralement une prime nette par rapport au parc existant, souvent supérieure de 15 à 30 % par m², en raison de leur conception moderne, de leur performance énergétique et des garanties associées. Cet écart est le plus marqué dans les zones à forte demande comme Lisbonne et l’Algarve.
Dans le même temps, les contraintes d’offre restent un défi important : les nouveaux projets nécessitent du temps pour être planifiés et livrés, avec des délais typiques de 18 à 36 mois entre l’obtention du permis et la livraison, ce qui limite la rapidité avec laquelle l’offre nouvelle peut absorber la demande. En conséquence, les biens de revente continuent de dominer les transactions, en particulier lorsque les acheteurs privilégient une occupation immédiate ou un coût initial plus faible, maintenant une pression haussière sur les prix dans les deux segments.
2.3 Rôle de la demande étrangère et institutionnelle
En 2025, les acheteurs étrangers continuent de jouer un rôle important sur le marché immobilier portugais, en particulier à Lisbonne, Porto et en Algarve, où ils représentent environ 10 à 15 % du total des transactions et paient souvent des prix plus élevés que les acheteurs nationaux. Leur présence reste un moteur clé des segments « prime » et côtiers.
Parallèlement, le rôle des investisseurs institutionnels et des fonds immobiliers progresse fortement. Le capital structuré domine désormais une large part des volumes d’investissement, en se concentrant sur des portefeuilles résidentiels, des projets de type « build-to-rent » et des développements mixtes. Cette évolution reflète un marché plus professionnel et fondé sur les données, et renforce la concurrence pour les actifs de haute qualité.
3) Facteurs macroéconomiques et financiers
3.1 Taux d’intérêt et conditions de crédit immobilier
En 2025, les baisses progressives de taux décidées par la BCE ont assoupli les conditions de financement, ramenant les taux moyens des crédits immobiliers au Portugal autour de 3 à 3,5 %, après le fort resserrement des années précédentes. Cela a légèrement amélioré l’accessibilité au logement et soutenu l’activité des transactions.
Pour les résidents, les banques proposent généralement des ratios prêt-valeur (LTV) de 80 à 90 % avec des maturités longues, tandis que les non-résidents font face à des conditions plus strictes, le plus souvent limitées à 60 à 70 % de LTV avec des marges plus élevées. Malgré ce cycle d’assouplissement, les critères d’octroi restent prudents, ce qui maintient un accès au crédit sélectif.
3.2 Inflation et coûts de construction
En 2025, l’inflation et la hausse des coûts de construction continuent de freiner l’offre de logements neufs au Portugal. Des matériaux comme l’acier, le bois et les intrants énergétiques restent bien au-dessus des niveaux d’avant la pandémie, obligeant les promoteurs à facturer de 10 à 20 % de plus par m² pour les logements neufs par rapport à il y a quelques années, simplement pour préserver leurs marges.
Cette pression sur les coûts ralentit le lancement de nouveaux projets et réduit les marges des promoteurs, qui se concentrent de plus en plus sur les segments haut de gamme ou sur des livraisons par phases afin de mieux gérer leur trésorerie. Certains promoteurs réagissent en proposant des plans de paiement plus flexibles ou en réduisant le niveau des finitions pour maintenir des prix d’entrée compétitifs, mais dans l’ensemble, ce contexte de coûts élevés maintient une pression haussière sur les prix des logements neufs et sur les loyers.
3.3 Croissance économique, tourisme et dynamiques démographiques
En 2025, l’économie portugaise continue de croître à un rythme modéré, avec un PIB en hausse d’environ 2 %, ce qui soutient l’emploi et la confiance des ménages. Le tourisme reste un moteur essentiel, avec des arrivées internationales supérieures aux niveaux d’avant la pandémie et une demande soutenue qui alimente les marchés locatifs et de location de courte durée dans les grandes villes et les zones côtières.
Dans le même temps, les mouvements de population jouent un rôle important : le Portugal continue d’attirer des expatriés et des travailleurs étrangers, en particulier à Lisbonne, Porto et en Algarve, renforçant la demande de logements, tandis que la migration interne vers les villes de taille moyenne exerce une pression supplémentaire sur les marchés urbains.
4) Prévisions de prix par région et par type d’actif
4.1 Lisbonne, Porto et les principales zones métropolitaines
En 2025, Lisbonne et Porto continuent de dominer les marchés immobiliers portugais, avec une croissance globale des prix attendue entre 6 et 10 % sur l’année. Dans les quartiers « prime » notamment les zones centrales de Lisbonne et le cœur historique de Porto les valeurs progressent le plus rapidement, dépassant souvent le haut de cette fourchette, portées par une forte demande locale et internationale.
À l’inverse, les districts périphériques des deux métropoles, où les prix de départ sont plus bas, enregistrent généralement une croissance plus modérée, proche de 4 à 7 %, car les contraintes d’accessibilité financière freinent l’activité. Cette divergence montre combien la proximité des emplois, des services et des transports influence l’intensité des hausses de prix.
4.2 Algarve et marchés d’investissement côtiers
En Algarve et dans les autres marchés d’investissement côtiers, les stations balnéaires continuent de surperformer par rapport à la moyenne nationale. Les biens « prime » en bord de mer et face aux marinas restent très recherchés, soutenus par les acheteurs en quête de qualité de vie et par la rareté du foncier, ce qui maintient une pression haussière sur les prix.
La location de courte durée joue un rôle central sur ces marchés. Un tourisme fort et de plus en plus réparti sur toute l’année soutient l’intérêt des investisseurs et renforce les niveaux de prix dans les villes côtières les plus liquides, en particulier celles bénéficiant d’un bon accès aéroportuaire et d’infrastructures touristiques bien établies, tandis que les zones littorales moins accessibles affichent une croissance plus modérée.
4.3 Villes secondaires et zones émergentes
Dans des villes secondaires comme Braga, Coimbra, Setúbal et Évora, le marché du logement gagne en dynamisme à mesure que les acheteurs et les investisseurs regardent au-delà des grandes métropoles. Ces villes combinent des prix plus accessibles avec des services en amélioration, de bonnes universités, une activité économique soutenue et une qualité de vie attractive, ce qui les rend intéressantes pour une demande de long terme.
Leur potentiel de croissance repose sur la stabilité démographique, le développement économique local et l’intérêt croissant des ménages nationaux comme des investisseurs professionnels. À terme, cela pourrait se traduire par une appréciation des prix plus forte et une activité de marché plus soutenue que dans les zones intérieures ou rurales plus stagnantes.
5) Implications pour l’investissement : opportunités et risques
5.1 Marchés présentant un potentiel de hausse continu
Certains marchés au Portugal offrent encore un potentiel de hausse. Des quartiers sous-valorisés en périphérie de Lisbonne et de Porto attirent des acheteurs exclus des zones centrales, créant un potentiel de rattrapage à mesure que les transports et les services s’améliorent.
Parallèlement, les zones à offre contrainte, comme les centres historiques et les villes côtières où le foncier est limité, continuent de bénéficier de la rareté. Dans ces secteurs, la faiblesse des nouvelles constructions soutient la résilience des prix et leur appréciation à long terme.
5.2 Arbitrage entre rendement locatif et croissance du capital
Au Portugal, les investisseurs font face à un arbitrage clair entre rendement locatif et croissance du capital. Les rendements les plus élevés se trouvent généralement dans les villes secondaires et les régions de l’intérieur, où les prix d’achat sont plus bas et la demande locative de long terme est stable, mais où l’appréciation des prix reste plus modérée.
À l’inverse, les marchés « prime » comme Lisbonne, Porto et certaines zones côtières clés offrent un potentiel de valorisation du capital plus élevé, soutenu par la demande internationale et une offre limitée, mais les rendements locatifs y sont souvent plus faibles en raison de prix d’entrée élevés. Le choix entre revenu et appréciation dépend donc largement de la stratégie et de l’horizon d’investissement de chaque investisseur.
5.3 Principaux risques à surveiller en 2026
Plusieurs risques pourraient influencer le marché en 2026. Des changements réglementaires et fiscaux pourraient affecter la demande des investisseurs, en particulier dans les segments locatifs et chez les acheteurs étrangers. La volatilité des taux d’intérêt reste une incertitude majeure, car des coûts de financement plus élevés pourraient ralentir les transactions et limiter l’accessibilité au logement.
Enfin, un risque de sur-offre apparaît dans certaines zones suburbaines et périphériques où de nouveaux projets sont livrés plus rapidement que la demande, ce qui pourrait peser sur les prix et les loyers en dehors des marchés « prime ».
6) Perspectives stratégiques pour les investisseurs
6.1 Stratégies d’investissement à court terme vs long terme
Au Portugal, le choix entre des stratégies à court terme et à long terme dépend largement du timing de marché et de la tolérance au risque. Les investisseurs de court terme se concentrent sur des opérations d’achat-rénovation-revente afin de profiter de la dynamique des prix, mais les résultats restent très sensibles aux coûts de transaction, à la fiscalité et aux évolutions de la demande.
Les investisseurs de long terme privilégient une stratégie de type « buy and hold », en bénéficiant à la fois des revenus locatifs et d’une appréciation progressive du capital dans le temps. Dans le cycle actuel, conserver des actifs bien situés dans les marchés urbains et côtiers offre davantage de stabilité, tandis que les opérations de revente rapide nécessitent un timing précis et une excellente connaissance locale pour rester rentables.
6.2 Sélection des actifs et positionnement du portefeuille
La sélection des actifs joue un rôle central dans la performance. Les stratégies « core » se concentrent sur des actifs « prime », bien situés, offrant des revenus stables et un faible niveau de risque, tandis que les stratégies « core plus » recherchent un potentiel de hausse modéré grâce à un repositionnement léger. Les stratégies « value add » visent à créer de la valeur par la rénovation ou la requalification des biens.
La diversification entre différentes villes et différents types d’actifs permet de réduire le risque et d’équilibrer revenus et croissance du capital, rendant les portefeuilles plus résilients face aux cycles de marché.
6.3 Le rôle du conseil fondé sur les données dans le timing de marché
Dans un marché de plus en plus complexe, le conseil fondé sur les données devient essentiel pour le timing et la stratégie d’investissement. Un suivi continu du marché permet aux investisseurs d’analyser en temps réel les tendances des prix, l’évolution de la demande et les conditions de financement. Grâce à l’analyse de scénarios, ils peuvent tester différents contextes économiques et hypothèses de taux d’intérêt afin d’anticiper les risques et d’ajuster leurs décisions d’entrée ou de sortie.
Surtout, une forte discipline décisionnelle garantit que les investissements reposent sur des données et une stratégie plutôt que sur l’émotion, ce qui améliore la performance et la régularité des résultats à long terme.
Perspectives stratégiques pour les investisseurs en 2026
À l’approche de 2026, le marché résidentiel portugais reste soutenu par des fondamentaux solides, malgré des perspectives de croissance plus modérées. Selon Savills et Knight Frank, les prix du résidentiel « prime » à Lisbonne et Porto devraient continuer d’augmenter d’environ 4 à 6 % par an, tandis que la moyenne nationale progresserait plutôt autour de 3 à 4 %, traduisant une transition vers un cycle de marché plus équilibré.
Alors que les acheteurs étrangers représentent toujours plus de 20 % des transactions et que l’offre de logements neufs couvre moins de 60 % de la demande annuelle estimée (Confidencial Imobiliário), des déséquilibres structurels devraient persister dans les principales zones urbaines et côtières. Dans ce contexte, la performance en 2026 dépendra moins de la dynamique générale du marché que de la sélection des actifs, de la micro-localisation et d’une gestion rigoureuse des risques.
Pour les investisseurs, l’opportunité ne réside plus dans la poursuite des hausses passées, mais dans le positionnement des portefeuilles autour de marchés résilients, de revenus durables et de la création de valeur à long terme.
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