Le Portugal n’est plus seulement à propos d’appartements urbains et de villas côtières. Un nouveau chapitre se déroule à l’intérieur des terres : agritourisme, éco-resorts et hospitalité basée sur la nature qui mélangent paysage, architecture et valeur à long terme. Pour les expatriés et les investisseurs mondiaux, c’est là que but, style de vie et performance peuvent se rencontrer.
Des rizières près de Comporta aux plaines ondulantes de l’Alentejo et à l’arrière-pays vert de l’Algarve, l’agritourisme et les écoresorts attirent un type différent d’hôte : plus lent, plus conscient, disposé à payer pour l’authenticité. En même temps, ils attirent des capitaux qui veulent une exposition résiliente, adossée à des actifs, à l’immobilier au Portugal. Vasco Invest se situe précisément à cette intersection entre nature, hospitalité et investissement structuré.
1) Pourquoi l’agritourisme et les éco-resorts maintenant ?
1.1 L’essor du tourisme lent, basé sur la nature
Au cours de la dernière décennie, le tourisme mondial a changé. Beaucoup de voyageurs veulent encore des escapades urbaines et des hôtels en bord de mer, mais un segment croissant recherche activement quelque chose de différent : silence, ciels sombres, nourriture locale, biodiversité, et le sentiment d’être « intégré » dans un paysage. Le Portugal est parfaitement positionné pour répondre.
Le pays offre une combinaison rare : une juridiction sûre de l’UE, accessible depuis les principaux hubs européens, avec une mosaïque de régions rurales encore relativement sous-développées du point de vue de l’hospitalité. Cela est particulièrement vrai dans la campagne de l’Alentejo, l’Algarve intérieur, et l’arrière-pays agricole autour de Comporta et de l’estuaire du Sado.
1.2 Des fermes traditionnelles à l’hospitalité expérientielle
L’agritourisme n’est pas seulement la location de chambres dans une ferme. Les projets les plus réussis élaborent une expérience à plusieurs niveaux : les invités peuvent aider à récolter des raisins ou des olives, participer à un dîner de la ferme à la table, assister à un cours de yoga au lever du soleil, ou suivre une promenade guidée à travers une forêt de chênes-lièges. Les éco-resorts vont plus loin avec un aménagement paysager régénératif, une architecture à faible impact et des opérations conscientes du carbone.
Pour les investisseurs, le point clé est que l’agritourisme et les éco-resorts ne sont pas des « hôtels ruraux bon marché ». Ce sont des plateformes d’hospitalité expérientielle qui peuvent exiger des tarifs premium lorsqu’elles sont exécutées sérieusement.
2) Où l’agritourisme et les éco-resorts fonctionnent le mieux au Portugal
2.1 Arrière-pays de Comporta rizières, pins et luxe discret
Comporta est connue internationalement pour ses dunes et son architecture discrète. Juste à l’intérieur des terres, une couche plus calme du marché émerge : des projets à petite échelle de fermes et de campagne qui mélangent cabanes, villas et hospitalité boutique avec l’agriculture. Les rizières, les vignobles et les potagers partagent l’espace avec des piscines naturelles et des terrasses ombragées.
Ici, l’opportunité n’est pas le tourisme de masse, mais l’éco-luxe à faible densité. Les invités sont souvent les mêmes personnes qui envisagent ou possèdent déjà une villa près de la plage. Ils sont disposés à payer pour l’intimité, le design et le sentiment « d’être les seuls là ». Pour les investisseurs, les valeurs foncières peuvent être plus élevées que dans des régions plus éloignées, mais le ADR (tarif journalier moyen) réalisable l’est aussi si le concept est fort.
2.2 Alentejo grands ciels et grandes propriétés foncières
L’Alentejo est le cœur de l’agritourisme portugais. Les oliveraies, les forêts de chênes-lièges et les vignobles s’étendent sur des plaines ondulantes. Les anciens domaines (herdades et quintas) peuvent être soigneusement convertis en concepts d’hospitalité qui respectent l’architecture existante.
D’un point de vue d’investissement, l’Alentejo offre :
Des prix des terres relativement plus bas par hectare comparés aux points chauds côtiers ;
Des bâtiments agricoles et des maisons de maître avec un caractère authentique ;
De l’espace pour créer des expériences holistiques : sentiers, lacs, activités équestres, tourisme viticole, retraites bien-être.
La disponibilité des terres et une forte identité rendent la région idéale pour des projets qui visent à construire des éco-resorts de destination plutôt que de simples chambres d’hôtes de campagne.
2.3 Algarve intérieur compléter la côte
L’Algarve est célèbre pour ses plages et ses terrains de golf, mais les collines et vallées de l’intérieur offrent un rythme différent : orangeraies, petits villages, rivières et sentiers de randonnée. Pour les éco-lodges, retraites bien-être et resorts basés sur la nature, cet Algarve intérieur peut constituer un complément convaincant aux actifs traditionnels en bord de mer.
Un investisseur peut posséder une villa côtière ou des appartements générant des revenus estivaux, et ajouter un écolodge à l’intérieur des terres qui attire des clients pendant les saisons intermédiaires et séduit les segments du tourisme bien-être et actif.
3) Le modèle économique de l’agritourisme et des éco-resorts
3.1 Multiples sources de revenus sur un même terrain
Contrairement à une simple maison de vacances, l’agritourisme et les éco-resorts combinent souvent plusieurs lignes de revenus :
Hébergement (chambres, suites, villas, cabanes) ;
Restauration et boissons (petits-déjeuners, dîners, dégustations, événements) ;
Expériences (activités agricoles, ateliers, séances bien-être, visites guidées) ;
Vente de produits (vin, huile d’olive, cosmétiques, artisanat local) ;
Petits événements (retraites, séminaires d’entreprise, mariages intimes).
Cette diversification peut rendre l’actif plus résilient, mais aussi plus complexe à gérer. L’investisseur doit décider jusqu’où aller : un séjour à la ferme à petite échelle géré par une famille propriétaire, ou un éco-resort entièrement développé avec du personnel professionnel et une marque claire.
3.2 Saisonnière et courbes d’occupation
Le Portugal rural n’est pas étranger à la saisonnalité. Cependant, l’agritourisme et les éco-resorts peuvent lisser l’occupation par rapport aux destinations purement balnéaires. Les retraites bien-être, séminaires d’entreprise et séjours de nomades digitaux peuvent être programmés en dehors des mois d’été de pointe.
Le défi consiste à construire un concept avec une identité suffisamment forte pour attirer les clients au printemps, en automne et même pendant les périodes d’hiver doux. C’est là que le positionnement, le storytelling et les partenariats avec des voyagistes spécialisés ou des organisateurs de retraites comptent autant que les murs et les bâtiments.
3.3 ESG et contexte réglementaire
L’agritourisme et les éco-resorts se situent à l’intersection de l’immobilier, du tourisme et de la réglementation environnementale. Les projets doivent naviguer entre règles d’urbanisme, permis de construire, utilisation de l’eau, sécurité incendie et parfois les contraintes Natura 2000 ou d’autres zones protégées. Du côté positif, des projets bien conçus peuvent s’aligner sur les objectifs nationaux et européens de durabilité, les rendant attractifs pour des capitaux orientés impact.
4) Types d’investissements en agritourisme et éco-resorts au Portugal
4.1 Séjours à la ferme et maisons d’hôtes sur des exploitations en activité
Ce sont souvent des projets plus petits : 5 à 15 chambres, parfois avec une piscine et un restaurant simple, centrés sur une véritable activité agricole. L’expérience des invités est intime et ancrée dans la vie quotidienne de la ferme. Pour les investisseurs, cela peut convenir aux familles ou aux particuliers recherchant un mélange de style de vie et de revenus modestes mais significatifs.
4.2 Éco-resorts boutique avec un design fort
Ici, l’architecture et le design paysager jouent un rôle central. Les cabanes, suites, villas et espaces communs sont soigneusement intégrés au terrain. Les matériaux sont naturels, les volumes sont bas et les systèmes énergétiques efficaces. Les invités ne sont pas nécessairement intéressés par l’agriculture en tant que telle, mais par une sensation d’immersion dans la nature sans sacrifier le confort.
Ces projets peuvent viser des ADR plus élevés et attirer la presse internationale et des récompenses, ce qui renforce la marque et la valeur de sortie future.
4.3 Domaines hybrides combinant vin, ferme et hospitalité
Dans des régions comme l’Alentejo, certains domaines combinent viticulture ou oléiculture avec l’hospitalité. Les invités séjournent sur place, visitent la cave et dégustent les produits du domaine. Les revenus proviennent ainsi à la fois de l’hospitalité et de l’agriculture, avec des synergies en marketing et en storytelling.
5) Principaux risques et comment les atténuer
5.1 Sous-estimer les dépenses d’investissement et l’infrastructure
Les propriétés rurales nécessitent souvent des investissements importants dans l’infrastructure : eau, assainissement, routes d’accès, mise à niveau électrique, systèmes de sécurité incendie et parfois renforcement structurel. Il est facile de sous-estimer ces coûts en visitant une ruine charmante au coucher du soleil.
La mitigation passe par une diligence technique rigoureuse et une planification réaliste : déterminer ce qui doit être fait avant l’ouverture et ce qui peut être programmé pour les saisons suivantes selon les flux de trésorerie.
5.2 Mal interpréter la demande et le positionnement
Tout site magnifique ne devient pas automatiquement un éco-resort complet. Le concept, la tarification et l’accès au marché sont essentiels. Un actif trop proche des zones de tourisme de masse peut avoir du mal à se différencier ; un site trop isolé peut souffrir d’une faible occupation s’il n’est pas correctement commercialisé.
Un bon positionnement commence par des données et une connaissance sur le terrain : comprendre d’où viennent réellement les clients, ce qu’ils recherchent et comment ils ont découvert des propriétés similaires.
5.3 Complexité opérationnelle
L’agritourisme et les éco-resorts combinent des éléments de gestion hôtelière, d’agriculture et d’organisation d’événements. Sans la bonne équipe et une gouvernance claire, les opérations peuvent submerger les propriétaires. Des rôles bien définis, des procédures opérationnelles standard (SOP) et des systèmes de reporting sont essentiels dès le premier jour.
6) Comment l’agritourisme s’intègre dans un portefeuille plus large au Portugal
6.1 Complément aux actifs urbains et côtiers
Pour de nombreux expatriés et investisseurs, l’agritourisme n’est pas le point de départ mais une deuxième ou troisième étape. Un portefeuille équilibré au Portugal pourrait ressembler à :
Appartements urbains à Lisbonne pour des locations longue ou moyenne durée ;
Une villa ou maison de ville en Algarve pour un usage personnel combiné à des revenus estivaux ;
Un projet d’agritourisme ou d’éco-resort dans l’Alentejo ou l’arrière-pays de Comporta, positionné comme un actif différencié et expérientiel.
Cette combinaison répartit l’exposition entre marchés urbains et ruraux, différents segments de clientèle et multiples sources de revenus.
6.2 Style de vie, héritage et valeur de marque
Posséder un domaine d’agritourisme ou un éco-resort n’est pas purement un exercice financier. Il s’agit de créer un lieu dont les gens se souviennent et dont ils parlent. Avec le temps, une marque forte et des clients fidèles peuvent améliorer à la fois les résultats d’exploitation et la valeur de l’entreprise.
7) L’approche de Vasco Invest pour les projets d’agritourisme et d’éco-resorts
Vasco Invest travaille à la fois avec des investisseurs privés et des capitaux institutionnels souhaitant accéder à l’immobilier portugais de manière disciplinée. L’agritourisme et les éco-resorts ne font pas exception : le charme est important, mais les fondamentaux passent avant tout.
7.1 De l’idée à la thèse d’investissement
Le processus commence par la clarification de vos objectifs : style de vie vs rendement, préservation du capital vs croissance, tolérance au risque et implication souhaitée dans les opérations. Imaginez-vous un petit séjour à la ferme géré en famille, ou un éco-resort évolutif pouvant être vendu ultérieurement à un groupe hôtelier ?
7.2 Sourcing, due diligence et structuration
Une fois les objectifs définis, Vasco Invest peut aider à identifier des actifs ou sites potentiels, coordonner la due diligence technique et juridique, et concevoir des structures de détention appropriées en coopération avec vos conseillers fiscaux et juridiques.
Les aspects critiques incluent les droits sur l’eau, le zonage, les contraintes environnementales, l’accès, l’état des bâtiments existants et le coût réaliste pour amener le projet aux standards d’un éco-resort.
7.3 Du développement aux opérations
Pour les projets sur terrain vierge ou nécessitant de lourdes rénovations, Vasco Invest peut assister dans la gestion de projet, la sélection des opérateurs et la création de cadres de reporting solides. L’objectif est de transformer un site prometteur en une entreprise hôtelière cohérente et gérable avec des KPI clairs.
Pour découvrir comment nous travaillons sur ces projets, vous pouvez consulter notre page services sur https://vascoinvest.eu/services et nos dernières analyses sur le blog à https://vascoinvest.eu/blog.
8) Conclusion où la nature rencontre l’investissement
L’agritourisme et les éco-resorts au Portugal se situent à un carrefour fascinant : entre agriculture et architecture, entre tradition et innovation, entre communautés locales et voyageurs internationaux. Pour les expatriés et les investisseurs internationaux, ils offrent un moyen d’aligner le capital avec les valeurs tout en poursuivant des stratégies immobilières solides et de long terme.
Que vous envisagiez un petit séjour à la ferme plein de charme ou un éco-resort plus ambitieux, l’essentiel est de combiner émotion et discipline : des sites magnifiques, certes, mais aussi une analyse prudente, un design intelligent, des opérations professionnelles et un horizon de sortie clair.
Si vous envisagez des investissements en agritourisme ou éco-resorts au Portugal ou souhaitez comprendre comment un tel actif pourrait s’intégrer à vos biens urbains et côtiers , Vasco Invest peut vous aider à construire une stratégie ancrée à la fois dans la nature et les chiffres.
